Качественные склады в России работают в первую очередь на обслуживание логистических операций ретейла: в совокупности с онлайн-сегментом ретейл уверенно занимает лидирующую позицию в структуре спроса на российском рынке складской недвижимости. За последние 5 лет доля сделок аренды и покупки складских площадей для нужд онлайн и офлайн-ретейлеров выросла с 45% по итогам 2013 года до 62% по итогам 2018 года. В первом полугодии 2019 года на этот сегмент пришлось 41% сделок, подсчитали в компании JLL. По их оценкам, на 25 крупнейших федеральных торговых сетей приходится 16% объема российского рынка складов, что в абсолютном выражении составляет 4,8 млн м2

Распределили миллионы квадратов 
Явные лидеры в этом сегменте — X5 Retail Group и «Магнит». X5 лидирует по количеству распределительных центров, «Магнит» — по их площади. Сейчас логистическая инфраструктура «Магнита» включает в себя 38 распределительных центров (РЦ) общей площадью 1,725 млн м2 и автопарк, насчитывающий около 6 тыс. автомобилей. Под управлением X5 Retail Group находится 42 распределительных центра общей площадью более 1,18 млн м2. До конца 2019 года планируют открыть еще три РЦ. «Радиус зоны обслуживания одного логистического комплекса начинается от 250 км. Решение о строительстве собственного РЦ или аренды комплекса зависит от экономических условий и принимается индивидуально для каждого региона — из 42 объектов X5 Retail Group шесть находятся в собственности», — сообщили MarketMedia в пресс-службе компании. Один РЦ «Магнита» в среднем обслуживает от 150 (в удаленных регионах, например в Мурманской области, где небольшое количество магазинов) до 1300 магазинов (например, в Коломне). «Ретейлер не рассматривает РЦ как самостоятельный объект — это часть общей стратегии развития сети магазинов. Поэтому решение о строительстве собственного РЦ или аренде всегда принимается с учетом конкретной ситуации в регионе и планов развития, а также напрямую зависит от финансовой стратегии компании в целом», — рассказали MarketMedia представители «Магнита». 

«Сдерживающим фактором для роста торговых сетей является отсутствие соответствующих готовых проектов в стратегически важных для них регионах. По мере снижения доли вакантных площадей на рынке больше сделок проходит в формате BTS (built-to-suit, строительство для своих нужд. — Ред.). Тогда единственным решением является вхождение в регион совместно с девелопером, с проектом по схеме BTS, и на старте каждая компания принимает решение — арендовать или приобретать в собственность будущий объект», — говорит директор департамента складской и индустриальной недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко.



«Логистические стратегии розничных продавцов различаются в зависимости от типа, масштаба и стратегии развития бизнеса в целом. Торговые сети выстраивают логистические системы с использованием собственных распределительных центров (например, «Магнит», METRO Cash&Carry, «Лента»), арендованных складских мощностей («ВкусВилл», «Красное и Белое», «М.Видео» и «Эльдорадо») или при сочетании двух форм собственности (Х5 Retail Group, «Ашан», «Дикси»). Интернет-ретейлеры также используют оба формата в зависимости от собственной стратегии. Сегодня на московском рынке преобладает аренда в готовых складах, тогда как в регионах России в большей степени выражен спрос на BTS-проекты», — отмечает Евгений Бумагин, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL. 

По словам директора департамента исследований Colliers International Вероники Лежневой, распределительные центры онлайн-ретейлеров представлены в основном в Московском регионе. В Петербурге, ввиду относительной близости к столице, онлайн-ретейлеры в основном предпочитают арендовать складские блоки. «Аренда площадей остается наиболее распространенной формой расширения складских площадей у торговых и дистрибуционных компаний. В условиях дефицита площадей и при наличии программы развития, требующей роста числа РЦ темпами, превышающими динамику спекулятивного строительства, проекты built-to-suit и BTR (built-to-rent, строительство под сдачу аренду) становятся более востребованными в тот или иной момент развития рынка, но в целом аренда остается основным инструментом», — отмечает Вероника Лежнева. 

По данным JLL, средний уровень запрашиваемых ставок аренды складов в Московском регионе по итогам первой половины 2019 года достиг отметки 3,8 тыс. рублей за 1 м2 в год (без учета НДС и операционных расходов). В городах-миллионниках, где низкая вакансия и существует спрос на класс А, ставки близки к московским и составляют в среднем 3,6 тыс. рублей за 1 м2 в год (без НДС и операционных расходов). Что касается стоимости строительства, то она различается в зависимости от наполнения склада, его технических характеристик. Требования разных компаний существенно отличаются, поэтому при себестоимости строительства самой коробки 25-30 тыс. рублей за 1 м2стоимость готового склада с оборудованием может отличаться в 1,5-2 раза. При этом стоимость строительства 1 м2 практически не зависит от региона. На складах класса А средняя стоимость — 30-32 тыс. рублей за 1 м2 (без НДС) с учетом стоимости земельного участка и техусловий. 

Общий объем складских площадей, построенных за последние 5 лет для размещения распределительных центров компаниями из различных сегментов на территории РФ (не включая Москву), составляет порядка 2 млн м2, из которых на долю продуктового ретейла приходится 63%. По оценкам Knight Frank, в первую пятерку городов, где сконцентрировано самое большое количество складских площадей, построенных под распределительные центры компаний разных сегментов, входят: Петербург (более 500 тыс. м2), Екатеринбург (270 тыс. м2), Новосибирск (более 220 тыс. м2), Казань (около 150 тыс. м2) и Самара (около 120 тыс. м2). 

«Логистические стратегии розничных продавцов различаются в зависимости от типа, масштаба и стратегии развития бизнеса в целом. Торговые сети выстраивают логистические системы с использованием собственных распределительных центров (например, «Магнит», METRO Cash&Carry, «Лента»), арендованных складских мощностей («ВкусВилл», «Красное и Белое», «М.Видео» и «Эльдорадо») или при сочетании двух форм собственности (Х5 Retail Group, «Ашан», «Дикси»). Интернет-ретейлеры также используют оба формата в зависимости от собственной стратегии. Сегодня на московском рынке преобладает аренда в готовых складах, тогда как в регионах России в большей степени выражен спрос на BTS-проекты», — отмечает Евгений Бумагин, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL. 

По словам директора департамента исследований Colliers International Вероники Лежневой, распределительные центры онлайн-ретейлеров представлены в основном в Московском регионе. В Петербурге, ввиду относительной близости к столице, онлайн-ретейлеры в основном предпочитают арендовать складские блоки. «Аренда площадей остается наиболее распространенной формой расширения складских площадей у торговых и дистрибуционных компаний. В условиях дефицита площадей и при наличии программы развития, требующей роста числа РЦ темпами, превышающими динамику спекулятивного строительства, проекты built-to-suit и BTR (built-to-rent, строительство под сдачу аренду) становятся более востребованными в тот или иной момент развития рынка, но в целом аренда остается основным инструментом», — отмечает Вероника Лежнева. 

По данным JLL, средний уровень запрашиваемых ставок аренды складов в Московском регионе по итогам первой половины 2019 года достиг отметки 3,8 тыс. рублей за 1 м2 в год (без учета НДС и операционных расходов). В городах-миллионниках, где низкая вакансия и существует спрос на класс А, ставки близки к московским и составляют в среднем 3,6 тыс. рублей за 1 м2 в год (без НДС и операционных расходов). Что касается стоимости строительства, то она различается в зависимости от наполнения склада, его технических характеристик. Требования разных компаний существенно отличаются, поэтому при себестоимости строительства самой коробки 25-30 тыс. рублей за 1 м2стоимость готового склада с оборудованием может отличаться в 1,5-2 раза. При этом стоимость строительства 1 м2 практически не зависит от региона. На складах класса А средняя стоимость — 30-32 тыс. рублей за 1 м2 (без НДС) с учетом стоимости земельного участка и техусловий. 

Общий объем складских площадей, построенных за последние 5 лет для размещения распределительных центров компаниями из различных сегментов на территории РФ (не включая Москву), составляет порядка 2 млн м2, из которых на долю продуктового ретейла приходится 63%. По оценкам Knight Frank, в первую пятерку городов, где сконцентрировано самое большое количество складских площадей, построенных под распределительные центры компаний разных сегментов, входят: Петербург (более 500 тыс. м2), Екатеринбург (270 тыс. м2), Новосибирск (более 220 тыс. м2), Казань (около 150 тыс. м2) и Самара (около 120 тыс. м2). 



Рост онлайн-торговли 
В сегменте e-commerce 2/3 роста в 2017-2018 годах обеспечили самые крупные игроки: Wildberries и Ozon, в 2019 году активно начал развиваться «Яндекс.Маркет». Так, весной этого года компания «Яндекс.Маркет» арендовала для своего маркетплейса «Беру» в Московском регионе 40 тыс. м2 с возможностью расширения до 100 м2 в логистическом комплексе «Софьино» и 15 тыс. м2 с потенциалом увеличения площади до 51 тыс. м2 в «Томилино» в Московской области. Интернет-магазин Ozon арендует свыше 90 тыс. м2 в логистическом парке «Север» на Ленинградском шоссе. Крупнейший по выручке российский онлайн-ретейлер Wildberries придерживается другой стратегии — компания предпочитает строить распределительные центры для собственных нужд. В марте 2019 года была сдана первая очередь распределительного центра Wildberries на Симферопольском шоссе в Подмосковье — 48,9 тыс. м2 складских площадей, общая площадь комплекса превысит 145 тыс. м2. Сообщалось, что запуск РЦ позволит компании увеличить скорость обработки заказов в 5 раз, до 1,5 млн в день. В середине августа Wildberries объявил о строительстве в Зеленодольске в Татарстане еще одного своего распределительного центра площадью около 100 тыс. м2. Объем инвестиций в проект составит 5 млрд рублей. Ввод в эксплуатацию запланирован во второй половине 2020 года. Кроме того, в планах маркетплейса строительство распределительного центра за пределами России, в Казахстане. 

Интернет-ретейлер Ozon также инвестирует в логистическую инфраструктуру. В компании сообщили о начале тестовых операций в первой очереди крупного фулфилмент-центра в Московской области, его общая площадь будет достигать 122 тыс. м2. Площадь логистического хаба в Твери выросла на 40% до 70 тыс. м2. Новый логистический центр Ozon будет построен в Зеленодольске, в создание объекта площадью 20 тыс. м2 вложат 1 млрд рублей. 

Масштабные планы по строительству РЦ есть у онлайн-ретейлера Lamoda. Сейчас у компании один РЦ в подмосковном Быково площадью около 40 тыс. м2. В июне на ПМЭФ-2019 Lamoda Group договорились с «Почтой России» о строительстве в рамках совместного предприятия распределительного центра в Подмосковье площадью до 100 тыс. м2. В пресс-службе Lamoda пояснили, что крупнейший распределительный центр для обслуживания отправлений fashion & lifestyle — одежды, обуви, аксессуаров и товаров для оформления интерьеров — будет построен в течение 5 лет. 

«Ретейл продолжит формировать основной спрос на рынке складской недвижимости, при этом наибольший прирост площадей будет происходить в сегменте электронной торговли и логистики, в том числе и на региональных рынках», — прогнозирует Евгений Бумагин из JLL. 

Вопрос строительства собственного РЦ или аренды складских площадей зависит от модели бизнеса в регионе. Чем больше объемы бизнеса, тем логичнее выбирать вариант строительства собственного РЦ. Новый распределительный центр «Утконоса» был открыт 17 октября 2018 года в деревне Хоругвино Солнечногорского района Московской области. Площадь нового склада составила 61 500 м2. Открытие распределительного центра «Север» — важнейшее событие в истории «Утконоса». Новые логистические мощности позволяют более качественно удовлетворить растущий спрос на рынке онлайн-ретейла, повысить эффективность процессов и производительность инфраструктуры и самое главное — поднять уровень сервиса для клиентов. В складском центре предусмотрена мультитемпературная технология, с помощью которой контролируется качество продуктов на каждом этапе хранения, сборки и доставки интернет-заказов. Центр оснащен современным складским и холодильным оборудованием, а также высоким уровнем автоматизации процессов, позволяющим обеспечивать пропускную способность до 20 тыс. заказов в сутки (ранее на РЦ «Бутово» до 7 тыс. на пике). Инвестиции в проект составили 4,8 млрд рублей. На данный момент конкретных планов по открытию новых РЦ у компании нет. Но мы постоянно изучаем возможности повышения качества обслуживания клиентов, сокращения издержек, расширения географического присутствия.